Medlemsbrev 2022-03-15

Hej grannar!                                                                

Här kommer lite information om aktuella händelser i föreningen. Först finns kortfattade sammanfattningar. Längre ner finns mera detaljerade beskrivningar.

 

Reparation av taken på 38 och 42-husen
Reparationen är klar förutom lite efterarbete som skall göras i vår när det blivit varmare väder.
Läs mera ...

Gillestugan
Gillestugan är åter tillgänglig för att hyra.
Läs mera ...

Tätning av fönster och balkongdörrar
Som vi skrev i förra medlemsbrevet så kommer föreningen att köpa in tätningslister för att minska kalldrag i lägenheterna och minska värmeförluster i huset. Vi behöver dock information från er för att kunna anpassa inköpen.
Läs mera ...

Stamspolning
Den 21-23 mars kommer stamspolning att göras i bostadshusen. Detaljerad information kommer att delas ut separat.
Läs mera ...

Byte av portkoder
Från den 1/3 har vi en ny portkod som gäller 06-22. Den nya koden har meddelats separat. Den gamla portkoden gäller dock också till och med den 31/3.
Läs mera ...

Anslutning av din telefon till porttelefonen
Vi påminner om att det går att ansluta din telefon till porttelefonen vid entrédörren till ditt trapphus så kan du öppna för besökare med hjälp av din telefon.
Läs mera ...

Underhållsplan
Föreningen har en god ekonomi och vår målsättning är att den ska vara så även i framtiden. För att nå detta och för att långsiktigt kunna fördela kostnader mellan oss medlemmar på ett rättvist sätt så har vi tagit fram förslag till en underhållsplan.
Läs mera ...

Höjning av årsavgifter och hyror för förråd
Den senaste tiden har priser i allmänhet börjat att öka snabbare än på länge och vissa priser har ökat rejält. Det gäller bland annat sophantering och el. Vi måste därför från den 1/4 höja årsavgifterna med 3.5% och förrådshyrorna med 10%.
Läs mera ...

Skyddsrum
Våra skyddsrum har blivit inventerade och inspekterade och uppfyller av MSB ställda krav.
Läs mera ...

Vänliga hälsningar!
Styrelsen

=======================================================================

Reparation av taken på 38 och 42-husen
För att genomföra reparationen har vi tagit hjälp av Roslagens Plåtkonsult som agerat projektledare och Plåtkompaniet som varit huvudentreprenör och genomfört arbetet. En tredje firma har varit ansvarig för ställningsbyggandet. Styrelsen tycker att samarbetet med dessa firmor har gått mycket bra. Reparationen har vid en slutbesiktning av en besiktningsman fått väl godkänt förutom några saker som planenligt återstår att göra när det blivit lite varmare ute och snön försvunnit.

Återstående arbeten
På undersidan av den del av taket som sticker ut från huset är det plankor (råspont) som bytts ut. Det finns på de utstickande takstolarna en del fästen (plastskenor) kvar som skall tas bort och den nya råsponten skall målas ytterligare en gång. Det kommer att göras när det blivit varmare (troligen i april). Arbetet kommer att utföras med hjälp av en skylift.

Det finns också några enstaka småskador (repor i färg på balkongdörrar etc) som skall åtgärdas i samband med målningen av råsponten.

Det är fortfarande en hel del skräp kvar efter takreparationen. Det kan också tillkomma en del i samband med målningen av råsponten. Efter detta skall marken utanför husen att slutstädas.

"Billigare" än befarat
Den misslyckade takreparationen 2014 gjorde att vatten läckte in genom taket och ned på den underliggande träkonstruktionen. Eftersom vi åtgärdade nu så har skadorna på träkonstruktionen i stort sett begränsats till råsponten som alltså har bytts ut runt hela takkanten. Som tur var hade takstolar och annan bärande konstruktion inte hunnit ta någon skada. Vi bytte ut den äldre konstruktionen med så kallade fotrännor till mera samtida och billigare hängrännor. Vi lånade också ut gillestugan som personallokal och sparade in 42 000 kr. På detta sätt blev kostnaden bara "bara" ca 2 270 000 kr (inklusive moms) vilket är 111 000 kr lägre än beräknat.

Gillestugan
Gillestugan användes under tiden för takreparationen som personalutrymme för takjobbarna. Nu är det åter fritt fram att boka gillestugan för samlingar, fester eller som övernattningslokal för era gäster.

Tätning av fönster och balkongdörrar
Vi har i bostadshusen så kallad självdragsventilation (passiv ventilation) så det skall vara ett visst drag genom fönsterventiler för att ventilationen skall fungera. Har man dålig tätning i fönster och balkongdörrar så är det dock lätt hänt att det blir onödigt mycket drag. Förutom att det kan kännas obehagligt så kan det också ge onödigt värmespill och därmed ökad kostnad för uppvärmning.

Föreningen vill hjälpa till så att du får en bra tätning i fönster och balkongdörrar och ett lagom drag för att få en bra ventilation. Vi kommer därför att köpa in tätningslister och hoppas att du själv kan byta i din lägenhet. Ansvar och kostnad för tätningslister är något som faller på bostadsrättsägarna. Vi vill gärna stimulera till att isoleringen blir bättre både för er komfort men också med tanke på att föreningen kan få lägre uppvärmningskostnader.

Självklart är det helt frivilligt att åtgärda tätningen. Föreningen står för kostnaden för tätningslister men inte för arbete eller arbetskostnad. Vill du få tätningslisterna bytta, men inte själv kan eller vill göra jobbet, så kan vi förmedla kontakt med hantverkare som kan göra det.

Vi behöver dock få information från er för att kunna anpassa inköpen etc. Här hittar du ett formulär som du kan fylla i och lägga i föreningens brevlåda i 38C. Du kan också skicka motsvarande information med epost till styrelsen@brfnirvana.se

Stamspolning
Vi låter spola stammarna (avloppen från badrum och kök) vartannat år på bottenplan och vart sjätte år i samtliga lägenheter. Nu är det dags för det senare. Det händer 21, 22 och 23 mars. Ni kommer att få tydlig avisering från spolfirman Recover utdelad. Där står bl a vad ni kan förbereda med för att det ska gå smidigt – som att plocka undan rund vattenlåsen under diskbänk och handfat. Vi vill samtidigt påpeka att den vanligaste anledningen till stopp i köksavlopp är att det hamnat fett i avloppet. Tag därför för vana att använda de ”blå trattarna” som skruvas på en PET-flaska och häll dit fett. De fyllda flaskorna kan sedan lämnas i källargången där vi har matavfallspåsarna Och torka alltid ur stekpannan med hushållspapper!
Stopp i badrumsavlopp beror nästan alltid på hår mm i vattenlåsen – det är enkelt att själv åtgärda – annars kontakta någon i styrelsen för anvisning eller hjälp

Byte av portkoder
Nuvarande portkoder har använts under många år (decennier) och det är hög tid att byta dessa för att minska risken för objudna besökare i våra hus. Från den 1/3 har vi en ny portkod som gäller mellan 06-22 (den tidigare koden gällde endast till 21). Den nya koden har meddelats separat. Den gamla portkoden gäller till och med den 31/3.

Anslutning av din telefon till porttelefonen
Många av er har redan anslutit sin telefon till porttelefonerna. Om du inte har gjort det men vill göra det så meddela styrelsen ditt telefonnummer.  Är du osäker på om du anslutit din telefon eller inte, eller vilket telefonnummer du har angivit, så kontakta styrelsen.

En besökare kan då på porttelefonen knappa in ett nummer (som finns angivet på porttelefonen) så ringer den upp din telefon och ni kan prata. Genom att trycka på "5" på din telefon kan du då låsa upp entrédörren.

Underhållsplan
Föreningen har nu en god ekonomi och vår målsättning är att den ska vara så även i framtiden. Fastigheter måste dock underhållas och underhåll kostar pengar. För att kostnaderna skall fördelas jämt och rättvist på oss medlemmar under lång tid har vi tagit fram ett förslag till underhållsplan. Det ger oss möjligheten att kunna förutse de större kostnaderna i ett långsiktigt perspektiv. Vi hoppas då att successivt kunna anpassa årsavgifter så att det inte plötsligt uppstår ett behov till en dramatisk höjning.

Ett exempel är den tilläggsisolering och takläggning som gjordes 1986. Den kostade ca 3.5 miljoner kronor. Efter ca 50 år (dvs ungefär 2036) så måste den troligen göras om.

Ett annat exempel är så kallad stamrenovering. Med ca 50 års mellanrum så måste vattenledningar och elsystemet renoveras. Senast det gjordes var 1994 och kostade då 4,1 miljoner. Framåt 2044 så kommer det alltså att behövas en ny stamrenovering.

Det finns åtskilliga andra saker som också skall göras, de flesta skall göras tidigare och till lägre kostnader än ovanstående exempel. Vi kommer därför att till årsstämman presentera förslaget till underhållsplan för diskussion och beslut.

Höjning av årsavgifter och hyror för förråd
Tyvärr har det varit en hel del allmänna prisökningar under den senaste tiden och det verkar som det kommer att fortsätta under resten av året. Vi har också fått vissa enstaka markanta kostnadsökningar bland annat för sophantering och el. Vi måste också sätta av en del för framtida underhåll. Det gör att vi från och med den 1/4 måste höja årsavgifterna med 3.5% och förrådshyrorna med 10% (förrådshyrorna har ej höjts på väldigt lång tid).

Skyddsrum
Vi har två skyddsrum i källaren, ett 38A och ett i 38C. Båda är certifierade av MSB. Vi har för någon vecka sedan gått igenom att all föreskriven utrustning finns och fungerar.

=======================================================================